【導(dǎo)讀】媒體報(bào)道央行正在測(cè)評(píng)房貸政策，支持二套房首付比降至五成。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：樓市調(diào)控政策的制定和實(shí)施將更有針對(duì)性。

　　草長(zhǎng)鶯飛，春色滿園。在這美好的季節(jié)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎也將告別寒冬。各地醞釀為住房公積金松綁，上周末國(guó)土部和住建部還聯(lián)合下發(fā)了優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，“通知”被視為落實(shí)政府工作報(bào)告中關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的第一項(xiàng)舉措�；叵雵�(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會(huì)后記者會(huì)上的表態(tài)：“支持自住型住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”，讓人們對(duì)今年房地產(chǎn)將回暖增添了更多的信心。

　　最近有多家媒體報(bào)道說，央行正在測(cè)評(píng)房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例，各大商業(yè)銀行對(duì)這一政策持支持態(tài)度。還有媒體說，不少銀行已經(jīng)做好預(yù)案，準(zhǔn)備把二套房貸首付從六成降到五成。央行正在測(cè)評(píng)房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。但央行官網(wǎng)并沒有就此發(fā)布消息。而此前，差別化的房貸利率優(yōu)惠政策已經(jīng)在多地實(shí)施。過去在限購(gòu)政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業(yè)，使得供給和需求兩個(gè)層面都面臨資金循環(huán)不暢通的尷尬。

　　一旦二套房首付下調(diào)政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫(kù)存的巨大力量。根據(jù)報(bào)道，建設(shè)銀行和中國(guó)銀行信貸相關(guān)部門都表示，將支持改善性住房需求，下調(diào)二套房首付比例到五成。在上海，部分商業(yè)銀行可以對(duì)符合資產(chǎn)條件的商業(yè)房貸客戶開出八五折的利率優(yōu)惠。

　　回顧去年至今，全國(guó)各城各地悄然開始放棄地方限購(gòu)政策，商業(yè)銀行限貸、公積金房貸首套房門檻降低也漸趨松動(dòng)。從中央層面而言，為了促使樓市健康發(fā)展，將遵循市場(chǎng)規(guī)律，政策工具的應(yīng)用顯得更加謹(jǐn)慎節(jié)制，樓市調(diào)控政策的制定和實(shí)施也更有針對(duì)性。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此作出分析。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：作為業(yè)內(nèi)人士，您認(rèn)為央行當(dāng)前會(huì)不會(huì)測(cè)評(píng)房貸政策？

　　楊紅旭：我認(rèn)為應(yīng)該會(huì)給予一些的分析和評(píng)判，看看這個(gè)政策是不是適合當(dāng)今的形勢(shì)，是不是適合國(guó)務(wù)院最新方針。國(guó)務(wù)院政府公告報(bào)告當(dāng)中提出要支持自住需求和改善需求，這個(gè)剛性需求以前支持比較多的。但是改善需求的落實(shí)力度和執(zhí)行力度還有待于進(jìn)一步寬松化。而且國(guó)務(wù)院部署之后，上周五住建部、國(guó)土部已經(jīng)出了兩個(gè)部委一個(gè)新政，雖然內(nèi)容不是很多，新意不是很多，它其實(shí)是打出部委救市第一槍。第二是央行和銀監(jiān)會(huì)管的金融和信貸政策，它應(yīng)該針對(duì)房貸有一些政策出來，它是評(píng)判目前政策合理與否、寬松與否正常的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為這出臺(tái)放松政策可能性還是比較大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果測(cè)評(píng)的話，主要方向和具體項(xiàng)目有幾項(xiàng)？

　　楊紅旭：去年央行銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房貸有所放松了。你第一套房子貸款已經(jīng)還清了，再買第二套普通房是可以享受首套房貸的優(yōu)惠的，對(duì)于這部分群體是一個(gè)大優(yōu)惠。但是你要知道改善需求當(dāng)中有很多的種類，比如說第一套房子貸款沒有還完，又買第二套房子沒有任何優(yōu)惠。首付是六成，貸款利率上浮1.1倍。假如說前面第一套房子的貸款已經(jīng)還清了，再買第二套，但買的不是普通房，比如說140平米以上的，你還是不能享受這個(gè)優(yōu)惠。所以針對(duì)我說的兩種情況，買第二套房子是普通房，前面貸款沒有還完，也應(yīng)該下調(diào)首付比例。因?yàn)?0%甚至70%的首付的話，在國(guó)際上非常罕見，高的離奇，根本沒有必要搞那么高的首付比例，把二套由六成降到五成甚至四成都是可以的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：高首付比例從全球的金融角度來講，也提供了一定的安全的防火墻。我們的限購(gòu)政策、限貸政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)全面的松動(dòng)？

　　楊紅旭：這是大勢(shì)所趨，但是去年基本上已經(jīng)放開限貸了，因?yàn)槲覀冎�前三套以上停止貸款，外地人沒有收入，納稅證明的話是不給貸的，但是去年9新政之后，除了還在限購(gòu)的城市，主要是北上廣深還有三亞，對(duì)外地人的限貸政策已經(jīng)放開了，對(duì)三套以上的政策，央行也不管。之前是管制不讓你貸，現(xiàn)在的話不管了，你貸或不貸，利率高低，首付高低是有商業(yè)銀行具體執(zhí)行，商業(yè)銀行的話因地制宜，所以說現(xiàn)在其實(shí)這個(gè)口子基本上已經(jīng)放開了。限購(gòu)也是類似的，限購(gòu)也是只有五個(gè)城市沒有放開，其他城市基本上已經(jīng)放開了，所以我認(rèn)為限購(gòu)、限貸大部分的工作已經(jīng)結(jié)束了只是留下一些工作和四個(gè)一線城市具體情況有關(guān)系，包括人口限制有關(guān)系。也就是在一線城市限購(gòu)還有可能會(huì)延續(xù)。限貸目前來看，二三線來看基本放開了。一線有沒有放開。是因?yàn)橐痪�是去年930政策規(guī)定尚未放松限購(gòu)的城市，依然是要實(shí)施限貸，限貸主要是指三套以上現(xiàn)在還不能給予貸款，外地人沒有相關(guān)證明是不能給予貸款的。

　　對(duì)于二手房，這個(gè)政策是一視同仁的，就是不管你去買二手房，還是買新房，這個(gè)政策是基本上是一致的，只不過商業(yè)銀行，對(duì)二手房貸款的話，額度包括首付比例甚至利率的話，甚至利率會(huì)高一點(diǎn)，它認(rèn)為二手房舊了、破了，相關(guān)的估值會(huì)低于新房，所以會(huì)打一個(gè)折扣，但是政策口徑基本上是一致的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們相干政策出臺(tái)的話，能在多大程度上緩解目前樓市的困局？

　　楊紅旭：現(xiàn)在據(jù)我們的觀察，很多大城市地區(qū)改善需求已經(jīng)成為第一位的需求了，買第一套房的剛需已經(jīng)略低于改善需求了，所以能不能改善需求刺激或者加以合理的支持，對(duì)中國(guó)樓市是很重要的，我認(rèn)為未來的趨勢(shì)應(yīng)該是進(jìn)一步放寬松的，除了信貸之外的話，我感覺像住建部對(duì)這個(gè)善住房這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槲覀?008年的政策是規(guī)定你有一套房子，你買第二套房子，必須是普通房，而且你買的第二套房子加起來就是要住房面積小于當(dāng)?shù)氐钠骄�面積，這兩個(gè)檻是比較大的檻兒。我認(rèn)為以后的話，要把這兩個(gè)門檻降低，這樣會(huì)使很多的房子符合改善這樣的需求的性質(zhì)，因?yàn)橹挥羞@樣才會(huì)在房貸和稅收方面給予這樣的支持。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們房地產(chǎn)稅政策，有沒有可能出現(xiàn)推遲？樓市回暖還有沒有懸念？目前改善性需求的消費(fèi)者現(xiàn)在是不是應(yīng)該出手？

　　楊紅旭：房地產(chǎn)稅的立法，我認(rèn)為還是正常推進(jìn)的，因?yàn)樗�是一個(gè)法制建設(shè)的過程，它不可能因?yàn)闃鞘械亩唐诓▌?dòng)，加速或者放慢，所以我認(rèn)為它還是按照刺激的基調(diào)在推進(jìn)的，因?yàn)檫@個(gè)立法的涉及到不僅是一個(gè)稅務(wù)環(huán)節(jié)稅，還有包括建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，這樣的話，在這個(gè)立法真正實(shí)現(xiàn)之前，房地產(chǎn)稅收的調(diào)控空間并不是很大，不會(huì)對(duì)稅收政策做一個(gè)大幅度的調(diào)整，主要依靠信貸政策，通過信貸來扶持和支持改善需求。

　　買房的話，近兩個(gè)月，我是比較樂觀一點(diǎn)。我認(rèn)為，在大城市地區(qū)，今年一定會(huì)回暖。不僅是量，還有成交價(jià)，也會(huì)在二季度之后，慢慢止跌反彈。對(duì)于改善需求，第一你有正常的需求，你改善生活，追求居住環(huán)境改善，這個(gè)是每一個(gè)人的自然追求，而且政策又在進(jìn)一步加大支持力度，所以我認(rèn)為有改善就去買房子。除了那些少數(shù)的城市，庫(kù)存量比較大，房?jī)r(jià)還在跌，這種城市可能要謹(jǐn)慎，大部分城市我認(rèn)為都可以去買。